商圈研究

什么是商圈研究？

      从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。

      具体而言，商圈研究指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究，通过调查分析商圈的商业生态构成、影响范围、商业特点以及影响等因素，为选择商业营业或制定营销策略提供科学依据。

商圈研究的内容？

      商圈研究基本由 4 个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。具体的研究项目包括：

－确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；

－商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；

－行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式；

－人口数量、人口结构及常住 / 外来人口、消费特征、购买力和人文特征；

－锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略；

－影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等；

－评估商圈的市场机会和发展潜力；

－确定商业项目的战略规划方向及业务方向。

合一咨询通过商圈研究能够解决什么问题？

      我们商圈专项研究可以帮助客户解决的问题：

      1、了解目标零售店所在商圈的市场潜力；

      2、准确进行市场细分与定位，制定科学的市场开拓战略；

      3、确定有挑战性的竞争策略及其他相关市场营销策略。

合一咨询如何进行商圈研究？

      合一咨询的主创人员在多年的市场研究中，通过不断的总结和提高，逐渐完善了一套属于自己的关于“商圈研究模型”。商圈的划分，一般来讲，商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈（见下图所示）。

      主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；

      次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；

      边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

（一）商圈研究的主要分析内容

经济环境分析

      城市经济指标：人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等；

      居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等；[1] 

商圈研究地理位置分析

      (1)商圈范围测量(商业圈/次要商业圈/边缘商业圈)，决定三级商圈规模与形状的因素包括：

      a.商店的类型、规模 b.竞争者的坐落点 c.顾客往返的时间和交通条件 d.宣传工具；

      (2)选址调查：环境的竞争优劣势、道路交通状况、政府规划情况等；

      (3)商铺调查：商贸状况、经营业态、物业管理水平、每月租金等。[2] 

商圈研究消费者研究

      消费者购买行为和习惯：购买场所、停留时间、交通工具等；

      消费者满意度研究：对商圈的满意度、对商家的评价和喜好度等；[3] 

商圈研究竞争情况分析

      竞争者经营情况：经营规模、产品结构经济效益、发展计划等。

商圈研究人群流量及车流量监测

      人群流量监测：不同时段经过的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等；

      车流量监测：不同时段经过的车流总数、本地与外地牌照车辆数、交通拥挤程度等。[

（二）商圈研究的主要方法

      1、定性研究方法：商圈研究的定性调查技术包括小组座谈会、专家意见法、深度访谈和现场观察法等；

      2、定量研究方法：商圈研究的定量调查技术包括入户访问、定点访问以及电话访问等；

      3、数据分析技术：商圈研究所采用的数据分析技术为相关分析、判别分析、对应分析等；

      4、机会分析技术：SWOT分析、竞争分析、业态成长模式分析等。

（三）、商圈主要调查方法（数据采集方法）

        1、单纯划分法

      这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用，它最大的缺陷是，设定出来的商圈是有界限的。

       2、抽样调查法

      在该商圈内，设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估。抽样的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。

      3、询问调查法

      这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行。这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。

      4、类推法

这是指通过现存分店的商圈状况来类推拟开设分店的商圈范围。具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯、各种统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有分店的地区。即从现有分店的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。

（四）、商圈研究的主要模型

 1、辐射模型（Radial Studies）

      主要考虑商店地点可辐射的范围，最大半径为5公里（零售业），汽车业的辐射范围会大一些。

 2、吸引力模型（Gravity Models）

      在空间上描绘所有位置的分布，确定其相对吸引力，主要考虑自己商店与竞争者吸引力的大小，顾客的距离。

1）雷利模型

      雷利模型认为，具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。

2）哈夫模型

      哈夫模型认为，某消费者选择一个商场的概率等于该商场对该消费者的吸引力除以可能选择的所有商场吸引力之和。

 3、时间距离模型（Drive Time Analysis）

      主要考虑乘车到达商店的时间（考虑交通堵塞的时间）。

 4、趋势地图分析（The TrendMap analysis）

      使用独特的辐射筛选技术，以消费者数据为基础，精确的测量空间分布以及商圈的特点。