佳兆业相关资产遭冻结 系统风险潘多拉魔盒或打开

 房源被锁、主席辞任、债务违约、账户冻结、债权人追债……房地产企业佳兆业的债务危机越演越烈。让该公司雪上加霜的是，万科收购其上海项目公司的行动终止。佳兆业相关资产目前已遭冻结。此外，A股公司爱建股份受佳兆业危局拖累，昨天大跌6.86%，居跌幅榜第二名。

　　业内人士担忧，中国房地产系统性风险的“潘多拉魔盒”或已打开。

　　佳兆业“感冒”信托“吃药”

　　爱建股份昨天公告称，旗下子公司上海爱建信托有限责任公司日前向法院申请，要求佳兆业旗下企业提前归还6.5亿元的资金。

　　根据公告，2014年3月，爱建信托发行了累计规模为6.99亿元的“爱建 佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”，该信托计划于2014年3月14日成立，到期日为2016年3月14日。爱建信托根据规定集合运用信托资金，其中4800万元向杭溪隆业房地产有限公司增资进而持有其49%股权，剩余6.51亿元向杭溪隆业提供股东借款。杭溪隆业的实际控制人，正是佳兆业集团。

　　爱建信托日前向上海市第一中级法院提起民事诉讼，并于近日收到受理案件通知书及传票，上海市一中院已受理该诉讼请求，并定于今年3月11日开庭审理。

　　到目前为止，佳兆业债务总量仍是个未知数。据2014年半年报披露，公司总借款为297.73亿元，截至去年6月底，需在一年内偿还的借款逾60亿元，需在两年后五年内偿还的为47亿元。至少有四款信托产品将于今年上半年到期兑付，规模约43亿元。而佳兆业相关资产目前已遭冻结。

　　一般来说，房地产公司的部分融资是以项目子公司股权形式进入，本质是表外负债，佳兆业涉诉总量可能超过报表数字。港股佳兆业集团自2014年12月25日停牌后，目前尚未复牌。

　　万科不想惹麻烦撤回援手

　　在爱建股份因受佳兆业债务危机波及而大跌的同时，万科正急忙摆脱可能存在的麻烦：考虑佳兆业有破产风险，万科决定终止接盘其上海青浦项目，停止向佳兆业输血。这也使佳兆业原本借此套现12亿元的计划失败，资金周转雪上加霜。此外，佳兆业此前15亿元拿下的上海金融中心项目也迟迟尚未开工。

　　有业内人士透露交易终止背后的内情是：鉴于佳兆业目前面临破产风险，原本有意接盘的万科打起了“退堂鼓”。根据我国法律相关规定，公司破产后，相关部门将对其破产前一年内成交的项目进行审核清查，一旦发现有关联交易、低于公允值的交易等不合法律法规的交易，将进行追索。

　　此番交易终止无疑让佳兆业连“断臂求生”都难，靠卖项目“补血”的路似乎很难走通。但对于本次交易的失败，佳兆业仍对媒体表示目前公司运营正常，除深圳项目被锁定外，其他各地项目均正常销售。

　　德佑地产市场研究部监控数据显示，佳兆业目前在上海的在售项目共有六个，包括四个住宅项目和两个商业项目。网上签约信息显示，水岸雅苑、香溢雅园、尚品雅苑三个项目最近一次签约成交，都在2015年1月份，一套在1月11日，两套在1月12日。

　　分析人士认为，“这些房源显示的网签日期虽然是今年1月，但成交时间肯定是去年年底，网签一般都有一定滞后。” 佳兆业危机引发的“蝴蝶效应”，很可能会在公司负面消息扩散之后，影响到项目的正常销售。

　　房地产系统性风险的 “潘多拉魔盒”或已打开

　　佳兆业是目前规模最大的卷入破产传闻的房企。

　　有人认为，佳兆业是“个例”。中债资信评估有限责任公司评级业务部马小明撰文称：“佳兆业集团债券违约事件并非由房地产行业系统性风险触发，但已导致其他内地房企相关美元债券收益率大幅飙升。若佳兆业后续触发交叉违约条款，或将进一步抬升房企海外融资成本。”

　　也有业内人士对此持相反观点，认为佳兆业或许正在打开中国房地产行业系统性风险的“潘多拉魔盒”。一位投资界人士称，多数人还认为佳兆业的遭遇只是个案，但谁又能保证没有“下一个佳兆业”？连续爆发的内房企资金链断裂事件可能会引发海外投资者的恐慌心理，对内房股的风险评估也将变得更为谨慎和苛刻。

　　对银行界来说，可能的担忧除了违约风险，还有随着房地产利润回归，房产抵押价值也将下滑，从而引发一系列不良效应。

　　和君咨询有限公司合伙人王泽茂担忧，佳兆业这一“黑天鹅”或导致房地产信托新增规模放缓的趋势更加明显。 “从佳兆业的情况看，该集团信托融资占比超过50%，这也是我国房地产企业‘曲线融资’的具体表现。但是，对房地产企业而言，许多旧城改造类项目开发周期长达5年以上，远超信托产品周期，这使得企业资金压力巨大，必须确保业务稳定、回款正常，才能实现兑付及时。一旦遇到突发事件，各种收入或回款性现金流就会出现断裂，以致形成‘多米诺’骨牌效应。”