商品房销售面积同比首翻红 或筑底企稳

 　随着政策的不断宽松，房地产销售逐渐走出低迷，但在库存压力及后市的不确定性下，房企在上半年的开发投资增速继续放缓。

　　7月15日，国家统计局公布了今年1~6月份全国房地产开发和销售数据。上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)，增速比1~5月份回落0.5个百分点。

　　这已是房地产开发投资增速连续第16个月回落，不过回落幅度正在逐步收窄。

　　具体而言，上半年房屋新开工面积、房企拿地面积双双下降，分别同比下降15.8%、33.8%。不过进入6月，房企拿地的态度开始变得积极。

　　克而瑞研究中心认为，在政策连番刺激下，房地产行业正逐渐走出低迷，已有筑底企稳之势。

　　新开工面积、拿地面积双降

　　由于经济仍处于筑底阶段，房地产企业在上半年投资谨慎。

　　国家统计局数据显示，1~6月份，全国房屋新开工面积67479万平方米，同比下降15.8%。其中，住宅新开工面积46891万平方米，同比下降17.3%。房屋竣工面积32941万平方米，同比下降13.8%，降幅扩大0.5个百分点。其中，住宅竣工面积24354万平方米，下降16.5%。

　　克而瑞研究中心表示，由于整体房地产市场呈现结构分化态势，一线和部分二线城市投资和成交回暖，而多数二线城市和广大三四线城市市场依然不乐观，导致房地产开发投资依然处于探底阶段。

　　居高不下的行业库存也是房企新开工放缓的一大原因。6月末，商品房待售面积65738万平方米，比5月末增加72万平方米。

　　拿地方面，上半年房企土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~5月份扩大2.8个百分点；土地成交价款2866亿元，同比下降28.9%，降幅扩大3.1个百分点。

　　这主要是受到土地供应收缩的影响。今年3月，国土部出台了相关政策对房地产市场的各个供应阶段进行调整，随后包括北京、上海、广州、厦门等城市都下调了2015年的土地预计供应量。

　　中国指数研究院提供给本报记者的数据显示，上半年，全国300个城市共推出各类用地8.6亿平方米，同比下降30.4%。

　　当前库存高企、第一季度市场的低迷也进一步削弱了房企拿地的积极性。

　　销售回暖、筑底企稳

　　不过，进入第二季度后，尤其是6月，市场逐渐回暖，房企拿地态度出现转变，20家品牌房企当月拿地金额同比大幅增长86.3%，为今年以来首次出现同比回升。

　　在拿地策略上，多数房企趋于谨慎，并集中在一线城市和部分二线城市。

　　中国指数研究院检测的20家品牌房企上半年拿地面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%。拿地多布局一线城市，二线城市占比下降。

　　较为典型的是华润置地，上半年拿地金额达到291.6亿元(未扣除合作土地款)，仅北京、上海区域拿地便达244.72亿元。

　　联合其他企业是华润置地今年拿地的另一个特色，1月7日，华润联合首开、平安联合竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，建筑面积41.87万平方米，总价86.25亿元，成为北京新晋总价地王。在上海，华润先后联合华发拿下上海闸北区市北高新(11.93,?0.35,?3.02%)技术服务园区两个地块，相继刷新上海地王纪录。

　　在三四线城市有较多土地储备的碧桂园也开始瞄准一线城市。碧桂园集团联席总裁、执行董事朱荣斌表示，碧桂园正在进行战略上的重要补充，加大一二线城市的投资。

　　4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，成为其在广州以外首次拿下的一线城市项目。

　　万科虽然在3月时曾表示当前地价偏高，更愿意寻求收购二手土地，但从上半年的拿地来看，还是比较积极的。上半年，万科拿地面积共201.4万平米，同比增47.8%。其中，光6月就在深圳、太原、福州、大连等地新增项目8个，合计建筑面积153.1万平方米，支付地价约50亿元。

　　随着第二季度的强势反弹，全国房地产已经逐渐走出低迷，销售面积、到位资金等多项指标在连跌数月后首次翻红。

　　国家统计局的数据显示，1~6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%。这是今年以来销售面积第一次呈现增长态势，此前均为下降。1~2月的销售面积同比下降高达16.3%，随后降幅逐渐收窄，到1~5月时，降幅缩至0.2%。

　　商品房销售额方面更是呈现了两位数增长，1~6月共实现销售额34259亿元，同比增长10.0%，增速比1~5月提高6.9个百分点。

　　“从销售面积和销售金额的增速来看，销售金额明显超过销售面积，反映了目前市场成交量上升的过程中，销售均价在呈现上升的格局。这和市场看涨预期趋于强烈是有一定关系的。从后续市场的预测看，这两条曲线依然会有继续上升的大空间。”严跃进表示。

　　广发证券(19.50,?0.20,?1.04%)认为，目前房价的上涨主要是一二线重点城市改善性需求加快入市带来的结构性涨价， 当前三四线城市库存依旧高企，以价换量去库存仍然是这些城市的基调。因此，尽管未来整体房价将环比继续上涨，但各线城市全面涨价概率依然较低。

　　此外，从房地产企业本年到位资金增速来看，已经出现了一个可喜的兆头，即在连跌三个月后，首次翻红，首次出现正增长。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。

　　在严跃进看来，购房规模增加构成目前房企资金回笼的主力，同时房企销售业绩看好，通过各类金融工具融资的规模也随之增加。预计后续随着货币政策稳健性思路的继续贯彻，以及宏观经济的企稳，房地产企业资金面的宽松程度会进一步放松。

　　中国指数研究院分析，在宏观经济增速阶段性筑底，货币环境稳健偏松，调控回归市场化的背景下，预计全年全国房地产市场销售量回升、价格小幅反弹、新开工降幅收窄、投资增速企稳。